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A capital paranaense pode estar diante de uma decisão capaz de influenciar não apenas a oferta de moradias, mas também a dinâmica econômica e territorial da cidade. Em discussão na revisão do Plano Diretor está uma equação que há anos desafia incorporadores, urbanistas e gestores públicos: como produzir habitação acessível em regiões dotadas de infraestrutura, transporte e serviços quando o valor da terra e as regras urbanísticas favorecem outros modelos de ocupação.

Ao longo dos últimos meses, o Grupo de Trabalho de Habitação de Interesse Social (HIS) da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Paraná (ADEMI-PR) vem participando das discussões técnicas sobre o tema. Entre as preocupações apresentadas pelo setor está a crescente dificuldade de viabilizar empreendimentos destinados às famílias de renda média e média-baixa em áreas consolidadas da capital, cenário que tem contribuído para o deslocamento da população para municípios da Região Metropolitana.

O debate ocorre em um contexto de demanda crescente por moradia. Atualmente, mais de 40 mil famílias aguardam atendimento na fila da Cohab Curitiba. Estudos habitacionais apontam que a necessidade de moradias na capital supera 90 mil unidades, enquanto a alta dos aluguéis reduz a capacidade de acesso à casa própria.

Segundo Denise Schmid, diretora de Região Metropolitana na ADEMI-PR, o cenário de locação ajuda a dimensionar o desafio. “Hoje, cerca de 26% dos domicílios de Curitiba são alugados. Entre essas famílias, aproximadamente 86% convivem com o ônus excessivo do aluguel, comprometendo mais de 30% da renda com moradia. Isso limita a capacidade de compra da casa própria e amplia uma demanda reprimida que a cidade precisa enfrentar”, pontua a Gestora de Desenvolvimento Imobiliário da MRV no Paraná.

A conta que não fecha

Embora o déficit habitacional seja frequentemente associado à falta de unidades, o grupo de trabalho de HIS da entidade destaca que a discussão passa também pela viabilidade econômica da produção imobiliária. Em diversas regiões da cidade, especialmente nos eixos estruturais e áreas com infraestrutura consolidada, a habitação de interesse social disputa espaço com empreendimentos compactos e estúdios, que conseguem absorver valores de terreno significativamente mais elevados.

Segundo o empresário Paulo Folador, CEO da Rottas Construtora, hoje, um empreendimento compacto consegue remunerar a terra de forma muito mais competitiva. “A habitação de interesse social não consegue disputar esse mesmo terreno nas mesmas condições. O resultado é que muitas áreas que poderiam receber moradias voltadas para trabalhadores acabam sendo ocupadas por outros produtos imobiliários ou permanecem subutilizadas para essa finalidade”, analisa o diretor de Habitação de Interesse Social da ADEMI-PR.

O custo invisível da expansão urbana

Ainda de acordo com Folador, a consequência ultrapassa a questão imobiliária e passa a impactar diretamente a mobilidade urbana e a qualidade de vida. “Quando a produção habitacional deixa de acontecer em Curitiba, essas famílias acabam buscando alternativas na Região Metropolitana. Isso significa mais deslocamentos, mais pressão sobre o sistema de transporte e menos tempo de qualidade para quem trabalha na capital. Em muitos casos, estamos falando de pessoas que passam até quatro horas por dia em deslocamento entre casa e trabalho”, pontua.

O grupo também chama atenção para os recursos disponíveis para financiamento habitacional por meio do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Criado em 1967, o fundo destina a maior parte de seus recursos ao financiamento da habitação e atende diferentes faixas de renda dos programas habitacionais federais. “Existe recurso, existe demanda e existe interesse em produzir. O desafio está em criar condições urbanísticas que permitam que essa produção aconteça em regiões da cidade onde já existe infraestrutura instalada. Quando isso não ocorre, Curitiba acaba transferindo parte dessa demanda para outros municípios”, reforça o diretor.

Uma decisão para as próximas décadas

Para Alex Tannouri, gerente regional de negócios da Construtora Tenda, a revisão do Plano Diretor representa uma oportunidade para discutir parâmetros que impactam diretamente a viabilidade dos empreendimentos. “A parceria que a Cohab possui com exclusividade prevê instrumentos urbanísticos importantes para a produção habitacional. O debate agora é como criar um ambiente que permita ao mercado ampliar sua contribuição, especialmente para famílias enquadradas nas faixas que dependem do financiamento habitacional e enfrentam dificuldade para encontrar moradia em regiões bem localizadas da cidade”, sustenta o conselheiro fiscal da ADEMI-PR e líder do grupo de trabalho de Habitação Econômica da entidade.

Entre os temas discutidos pelo GT estão densidade construtiva, coeficiente de aproveitamento, exigências de estacionamento e outros parâmetros urbanísticos que influenciam diretamente o valor da terra e a capacidade de produção de novas moradias. Para Maria Eugenia Fornea, presidente da ADEMI-PR, a discussão sobre habitação precisa ser tratada como uma pauta estratégica para o desenvolvimento urbano e econômico da capital.

“Habitação não é apenas uma questão imobiliária. É uma discussão sobre mobilidade, produtividade, infraestrutura, qualidade de vida e desenvolvimento econômico. A revisão do Plano Diretor oferece uma oportunidade importante para Curitiba avaliar como pretende crescer e como deseja acomodar as famílias que movimentam sua economia”, ressalta.

As contribuições elaboradas pelo Grupo de Trabalho de Habitação de Interesse Social da ADEMI-PR vêm sendo debatidas desde o início de 2026 e já foram encaminhadas aos fóruns que acompanham a revisão do Plano Diretor. Com a chegada da proposta ao Legislativo, o tema entra em uma etapa decisiva para o futuro da ocupação urbana e da oferta de moradias na capital paranaense.