O Superior Tribunal de Justiça (STJ) “proibiu o Airbnb”. A simplificação é tentadora e, como toda simplificação, é falsa. No julgamento do REsp 2.121.055/MG, concluído em 7 de maio de 2026, a 2ª Seção do STJ decidiu, por apertados cinco votos a quatro, que, em condomínios de destinação estritamente residencial, a locação de curtíssima duração, reiterada e profissionalizada por meio de plataformas digitais como o Airbnb, somente será admitida se houver autorização expressa na convenção condominial, aprovada por dois terços dos condôminos.
Ninguém proibiu o Airbnb. O que a corte fez foi algo mais sutil e mais profundo: inverteu quem tem o ônus de convencer. Até então, o silêncio da convenção favorecia o proprietário. Quem desejasse restringir a locação por temporada precisava reunir dois terços dos condôminos para aprovar a alteração. Após o julgamento de 7 de maio, em edifícios estritamente residenciais, quem pretende manter a atividade passa a depender da aprovação do mesmo quórum qualificado. A presunção mudou de lado: do silêncio-liberdade para o silêncio-vedação.
Não se trata de um detalhe técnico. Em um país marcado pelo notório absenteísmo nas assembleias condominiais, exigir quórum qualificado para inovar significa, na prática, criar um obstáculo de difícil superação. Há ainda uma ironia nesse desenho: o quórum de dois terços previsto no art. 1.351 do Código Civil existe porque a Lei 14.405/2022 reduziu a exigência anterior, que era de unanimidade. A flexibilização concebida para facilitar alterações de destinação acabou servindo de fundamento para restringir a exploração econômica do imóvel via Airbnb.
A Constituição assegura o direito de propriedade (art. 5º, XXII) e, simultaneamente, exige o cumprimento de sua função social (art. 5º, XXIII). O Código Civil traduz essa garantia ao reconhecer ao proprietário a faculdade de usar, gozar e dispor do bem (art. 1.228), bem como ao assegurar ao condômino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade (art. 1.335).
Obter frutos e rendimentos de um imóvel, incluindo o aluguel de curta temporada do tipo Airbnb, é, por definição, uma manifestação legítima do direito de propriedade e não se confunde, necessariamente, com atividade empresarial ou comercial.
Naturalmente, nenhum direito é absoluto. O condômino também possui deveres, entre eles o de respeitar a destinação do edifício e não utilizar sua unidade de forma prejudicial ao sossego, à salubridade ou à segurança dos demais moradores (art. 1.336, IV). O problema é que esses conceitos são abertos e demandam interpretação. Restrições a direitos fundamentais exigem um exame pautado pela legalidade, legitimidade, razoabilidade e proporcionalidade.
No julgamento de 7 de maio não houve qualquer modulação. Sem ela, o custo da mudança recai integralmente sobre aqueles que confiaram no silêncio da convenção e estruturaram suas atividades com base na interpretação até então predominante
O problema constitucional da decisão não está em admitir limites. Está em substituir a análise concreta por uma presunção genérica de desvirtuamento da finalidade residencial, extraída da mera intensidade da oferta. A pergunta inevitável é se o Supremo Tribunal Federal poderá rever esse entendimento. A resposta honesta é: talvez, mas por uma porta estreita.
O STJ interpretou legislação infraconstitucional, especialmente a Lei do Inquilinato e o Código Civil. Recursos extraordinários que dependam da reinterpretação dessas normas normalmente esbarram na chamada ofensa reflexa à Constituição. Em regra, o STF não reexamina controvérsias cuja solução exige, antes, revisitar a legislação ordinária.
Por essa razão, as chances de o Supremo enfrentar diretamente o mérito da controvérsia condominial sobre o Airbnb são reduzidas. Existem, contudo, ao menos três caminhos pelos quais a discussão constitucional pode chegar legitimamente à corte.
O primeiro é a ordem econômica. Se a questão for enquadrada como uma restrição à livre iniciativa e ao direito de propriedade (arts. 170 e 5º, XXII e XXIII, da Constituição), o debate deixa de girar em torno da autonomia condominial e passa a envolver os limites impostos a uma atividade lícita inserida na economia do compartilhamento.
O segundo caminho está no controle de constitucionalidade de normas municipais. Leis e decretos locais que proíbam ou onerem excessivamente a hospedagem de curta duração do tipo Airbnb, como já ocorre em alguns municípios, oferecem um ambiente muito mais propício para ações diretas de constitucionalidade, uma vez que existe um ato normativo passível de confronto direto com a Constituição.
O terceiro caminho poderá surgir caso o Projeto de Lei 4/2025, que trata da reforma do Código Civil, venha a positivá-la expressamente. Nesse cenário, a discussão migrará para a proporcionalidade da própria restrição legislativa.
A leitura estratégica parece clara: o Supremo dificilmente ingressará pela janela do litígio condominial. Se decidir enfrentar o tema, provavelmente o fará pela via econômica e regulatória. A tese constitucional tem menos potencial como recurso contra o STJ e mais relevância como instrumento de proteção da atividade econômica diante do avanço regulatório nas diferentes esferas federativas. É justo reconhecer, contudo, a força dos argumentos que prevaleceram.
A maioria dos ministros entendeu que a sucessão contínua de estadias breves via Airbnb para hóspedes distintos se distancia da locação residencial típica e se aproxima de uma atividade de hospedagem. Nessa perspectiva, a destinação do edifício passa a ser uma questão de governança coletiva, e não uma escolha exclusivamente individual do proprietário. Trata-se de uma preocupação legítima com a segurança e o sossego dos moradores.
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Mas havia um caminho intermediário. A divergência, sustentada por quatro ministros, partiu de uma constatação simples: o problema não é a plataforma digital em si, mas a intensidade da atividade e sua eventual profissionalização.
Essa visão se apoia em cinco pilares. Primeiro, é necessário distinguir o ato do meio utilizado. Anunciar um imóvel em uma plataforma digital não transforma a locação em atividade comercial. O critério relevante deveria ser a efetiva prestação de serviços de hospedagem nos moldes definidos pela Lei Geral do Turismo (Lei 11.771/2008), aferida caso a caso.
Segundo, a locação por temporada, por prazo de até noventa dias, é expressamente autorizada pela Lei 8.245/1991. Presumir sua incompatibilidade com a destinação residencial a partir do silêncio da convenção inverte a própria lógica da legalidade.
Terceiro, o próprio STJ já adotou raciocínio semelhante em outras situações. No REsp 1.783.076/DF, considerou desarrazoada uma convenção que proibia genericamente a permanência de animais sem demonstração concreta de prejuízo. A analogia é evidente: se nem todo animal compromete o sossego coletivo, tampouco todo hóspede o faz.
Quarto, a restrição geral deveria ceder diante da comprovação efetiva de dano concreto, e não se apoiar em presunções abstratas.
Quinto, existem mecanismos intermediários capazes de conciliar interesses individuais e coletivos, como cadastro de hóspedes, limites de ocupação, regras de rotatividade e responsabilização do anfitrião por eventuais perturbações. A convenção possui instrumentos suficientes para disciplinar a atividade sem necessariamente bani-la.
A palavra final ainda não foi dada. A própria 2ª Seção afetou a controvérsia ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo, determinando a suspensão nacional dos processos sobre a matéria. A tese vinculante ainda será definida, assim como a eventual modulação de seus efeitos. E será justamente a modulação o verdadeiro teste de proporcionalidade.
No julgamento de 7 de maio não houve qualquer modulação. Sem ela, o custo da mudança recai integralmente sobre aqueles que confiaram no silêncio da convenção e estruturaram suas atividades com base na interpretação até então predominante. Em muitos casos, trata-se de pessoas que dependem da renda dos aluguéis via Airbnb para sua subsistência.
O art. 24 da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB) existe precisamente para enfrentar situações dessa natureza. Atos e contratos devem ser avaliados à luz das orientações vigentes quando foram praticados. Proteger a boa-fé e as situações consolidadas não é um favor. É uma exigência de coerência do próprio sistema jurídico.
Por isso, o caminho intermediário permanece aberto em três frentes: na formulação da tese do Tema 1.443, que poderá distinguir a locação por temporada genuína da hospedagem profissionalizada; na modulação dos efeitos, preservando situações constituídas de boa-fé; e, se necessário, na via constitucional, não contra o condomínio, mas em defesa da atividade econômica e contra excessos regulatórios.
A propriedade não foi suprimida. O proprietário continua podendo morar, vender, emprestar, realizar locações tradicionais e até mesmo celebrar contratos de locação por temporada tipo Airbnb, nos termos do art. 48 da Lei do Inquilinato. O que mudou foi a distribuição do ônus argumentativo dentro da coletividade condominial.
Mas reorganizar esse ônus com base em uma presunção categórica, justamente em matéria que envolve direito fundamental, é o tipo de solução que o princípio da proporcionalidade recomenda evitar.
A alternativa intermediária – distinguir em vez de presumir, regular em vez de proibir, modular em vez de retroagir – nunca foi a solução mais simples. Era apenas a mais compatível com a Constituição. E, felizmente, ainda há tempo para adotá-la.
Marcelo Kowalski Teske, advogado, é sócio da Bornhausen & Zimmer Advogados.
