{"id":576759,"date":"2026-07-23T05:02:00","date_gmt":"2026-07-23T09:02:00","guid":{"rendered":"https:\/\/villanews.com.br\/?p=576759"},"modified":"2026-07-23T05:02:00","modified_gmt":"2026-07-23T09:02:00","slug":"stj-nao-acabou-com-airbnb-mas-criou-um-obstaculo-de-dificil-superacao","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/villanews.com.br\/?p=576759","title":{"rendered":"STJ n\u00e3o acabou com Airbnb, mas criou um obst\u00e1culo de dif\u00edcil supera\u00e7\u00e3o"},"content":{"rendered":"
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O Superior Tribunal de Justi\u00e7a (STJ) “proibiu o Airbnb”. A simplifica\u00e7\u00e3o \u00e9 tentadora e, como toda simplifica\u00e7\u00e3o, \u00e9 falsa. No julgamento do REsp 2.121.055\/MG, conclu\u00eddo em 7 de maio de 2026, a 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o do STJ decidiu, por apertados cinco votos a quatro, que, em condom\u00ednios de destina\u00e7\u00e3o estritamente residencial, a loca\u00e7\u00e3o de curt\u00edssima dura\u00e7\u00e3o, reiterada e profissionalizada por meio de plataformas digitais como o Airbnb, somente ser\u00e1 admitida se houver autoriza\u00e7\u00e3o expressa na conven\u00e7\u00e3o condominial, aprovada por dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos.<\/p>\n

Ningu\u00e9m proibiu o Airbnb. O que a corte fez foi algo mais sutil e mais profundo: inverteu quem tem o \u00f4nus de convencer. At\u00e9 ent\u00e3o, o sil\u00eancio da conven\u00e7\u00e3o favorecia o propriet\u00e1rio. Quem desejasse restringir a loca\u00e7\u00e3o por temporada precisava reunir dois ter\u00e7os dos cond\u00f4minos para aprovar a altera\u00e7\u00e3o. Ap\u00f3s o julgamento de 7 de maio, em edif\u00edcios estritamente residenciais, quem pretende manter a atividade passa a depender da aprova\u00e7\u00e3o do mesmo qu\u00f3rum qualificado. A presun\u00e7\u00e3o mudou de lado: do sil\u00eancio-liberdade para o sil\u00eancio-veda\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

N\u00e3o se trata de um detalhe t\u00e9cnico. Em um pa\u00eds marcado pelo not\u00f3rio absente\u00edsmo nas assembleias condominiais, exigir qu\u00f3rum qualificado para inovar significa, na pr\u00e1tica, criar um obst\u00e1culo de dif\u00edcil supera\u00e7\u00e3o. H\u00e1 ainda uma ironia nesse desenho: o qu\u00f3rum de dois ter\u00e7os previsto no art. 1.351 do C\u00f3digo Civil existe porque a Lei 14.405\/2022 reduziu a exig\u00eancia anterior, que era de unanimidade. A flexibiliza\u00e7\u00e3o concebida para facilitar altera\u00e7\u00f5es de destina\u00e7\u00e3o acabou servindo de fundamento para restringir a explora\u00e7\u00e3o econ\u00f4mica do im\u00f3vel via Airbnb.<\/p>\n

A Constitui\u00e7\u00e3o assegura o direito de propriedade (art. 5\u00ba, XXII) e, simultaneamente, exige o cumprimento de sua fun\u00e7\u00e3o social (art. 5\u00ba, XXIII). O C\u00f3digo Civil traduz essa garantia ao reconhecer ao propriet\u00e1rio a faculdade de usar, gozar e dispor do bem (art. 1.228), bem como ao assegurar ao cond\u00f4mino o direito de usar, fruir e livremente dispor de sua unidade (art. 1.335).<\/p>\n

Obter frutos e rendimentos de um im\u00f3vel, incluindo o aluguel de curta temporada do tipo Airbnb, \u00e9, por defini\u00e7\u00e3o, uma manifesta\u00e7\u00e3o leg\u00edtima do direito de propriedade e n\u00e3o se confunde, necessariamente, com atividade empresarial ou comercial.<\/p>\n

Naturalmente, nenhum direito \u00e9 absoluto. O cond\u00f4mino tamb\u00e9m possui deveres, entre eles o de respeitar a destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio e n\u00e3o utilizar sua unidade de forma prejudicial ao sossego, \u00e0 salubridade ou \u00e0 seguran\u00e7a dos demais moradores (art. 1.336, IV). O problema \u00e9 que esses conceitos s\u00e3o abertos e demandam interpreta\u00e7\u00e3o. Restri\u00e7\u00f5es a direitos fundamentais exigem um exame pautado pela legalidade, legitimidade, razoabilidade e proporcionalidade.<\/p>\n

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No julgamento de 7 de maio n\u00e3o houve qualquer modula\u00e7\u00e3o. Sem ela, o custo da mudan\u00e7a recai integralmente sobre aqueles que confiaram no sil\u00eancio da conven\u00e7\u00e3o e estruturaram suas atividades com base na interpreta\u00e7\u00e3o at\u00e9 ent\u00e3o predominante<\/p>\n<\/blockquote>\n

O problema constitucional da decis\u00e3o n\u00e3o est\u00e1 em admitir limites. Est\u00e1 em substituir a an\u00e1lise concreta por uma presun\u00e7\u00e3o gen\u00e9rica de desvirtuamento da finalidade residencial, extra\u00edda da mera intensidade da oferta. A pergunta inevit\u00e1vel \u00e9 se o Supremo Tribunal Federal poder\u00e1 rever esse entendimento. A resposta honesta \u00e9: talvez, mas por uma porta estreita.<\/p>\n

O STJ interpretou legisla\u00e7\u00e3o infraconstitucional, especialmente a Lei do Inquilinato e o C\u00f3digo Civil. Recursos extraordin\u00e1rios que dependam da reinterpreta\u00e7\u00e3o dessas normas normalmente esbarram na chamada ofensa reflexa \u00e0 Constitui\u00e7\u00e3o. Em regra, o STF n\u00e3o reexamina controv\u00e9rsias cuja solu\u00e7\u00e3o exige, antes, revisitar a legisla\u00e7\u00e3o ordin\u00e1ria.<\/p>\n

Por essa raz\u00e3o, as chances de o Supremo enfrentar diretamente o m\u00e9rito da controv\u00e9rsia condominial sobre o Airbnb s\u00e3o reduzidas. Existem, contudo, ao menos tr\u00eas caminhos pelos quais a discuss\u00e3o constitucional pode chegar legitimamente \u00e0 corte.<\/p>\n

O primeiro \u00e9 a ordem econ\u00f4mica. Se a quest\u00e3o for enquadrada como uma restri\u00e7\u00e3o \u00e0 livre iniciativa e ao direito de propriedade (arts. 170 e 5\u00ba, XXII e XXIII, da Constitui\u00e7\u00e3o), o debate deixa de girar em torno da autonomia condominial e passa a envolver os limites impostos a uma atividade l\u00edcita inserida na economia do compartilhamento.<\/p>\n

O segundo caminho est\u00e1 no controle de constitucionalidade de normas municipais. Leis e decretos locais que pro\u00edbam ou onerem excessivamente a hospedagem de curta dura\u00e7\u00e3o do tipo Airbnb, como j\u00e1 ocorre em alguns munic\u00edpios, oferecem um ambiente muito mais prop\u00edcio para a\u00e7\u00f5es diretas de constitucionalidade, uma vez que existe um ato normativo pass\u00edvel de confronto direto com a Constitui\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

O terceiro caminho poder\u00e1 surgir caso o Projeto de Lei 4\/2025, que trata da reforma do C\u00f3digo Civil, venha a positiv\u00e1-la expressamente. Nesse cen\u00e1rio, a discuss\u00e3o migrar\u00e1 para a proporcionalidade da pr\u00f3pria restri\u00e7\u00e3o legislativa.<\/p>\n

A leitura estrat\u00e9gica parece clara: o Supremo dificilmente ingressar\u00e1 pela janela do lit\u00edgio condominial. Se decidir enfrentar o tema, provavelmente o far\u00e1 pela via econ\u00f4mica e regulat\u00f3ria. A tese constitucional tem menos potencial como recurso contra o STJ e mais relev\u00e2ncia como instrumento de prote\u00e7\u00e3o da atividade econ\u00f4mica diante do avan\u00e7o regulat\u00f3rio nas diferentes esferas federativas. \u00c9 justo reconhecer, contudo, a for\u00e7a dos argumentos que prevaleceram.<\/p>\n

A maioria dos ministros entendeu que a sucess\u00e3o cont\u00ednua de estadias breves via Airbnb para h\u00f3spedes distintos se distancia da loca\u00e7\u00e3o residencial t\u00edpica e se aproxima de uma atividade de hospedagem. Nessa perspectiva, a destina\u00e7\u00e3o do edif\u00edcio passa a ser uma quest\u00e3o de governan\u00e7a coletiva, e n\u00e3o uma escolha exclusivamente individual do propriet\u00e1rio. Trata-se de uma preocupa\u00e7\u00e3o leg\u00edtima com a seguran\u00e7a e o sossego dos moradores.<\/p>\n

VEJA TAMB\u00c9M:<\/p>\n

Mas havia um caminho intermedi\u00e1rio. A diverg\u00eancia, sustentada por quatro ministros, partiu de uma constata\u00e7\u00e3o simples: o problema n\u00e3o \u00e9 a plataforma digital em si, mas a intensidade da atividade e sua eventual profissionaliza\u00e7\u00e3o.<\/p>\n

Essa vis\u00e3o se apoia em cinco pilares. Primeiro, \u00e9 necess\u00e1rio distinguir o ato do meio utilizado. Anunciar um im\u00f3vel em uma plataforma digital n\u00e3o transforma a loca\u00e7\u00e3o em atividade comercial. O crit\u00e9rio relevante deveria ser a efetiva presta\u00e7\u00e3o de servi\u00e7os de hospedagem nos moldes definidos pela Lei Geral do Turismo (Lei 11.771\/2008), aferida caso a caso.<\/p>\n

Segundo, a loca\u00e7\u00e3o por temporada, por prazo de at\u00e9 noventa dias, \u00e9 expressamente autorizada pela Lei 8.245\/1991. Presumir sua incompatibilidade com a destina\u00e7\u00e3o residencial a partir do sil\u00eancio da conven\u00e7\u00e3o inverte a pr\u00f3pria l\u00f3gica da legalidade.<\/p>\n

Terceiro, o pr\u00f3prio STJ j\u00e1 adotou racioc\u00ednio semelhante em outras situa\u00e7\u00f5es. No REsp 1.783.076\/DF, considerou desarrazoada uma conven\u00e7\u00e3o que proibia genericamente a perman\u00eancia de animais sem demonstra\u00e7\u00e3o concreta de preju\u00edzo. A analogia \u00e9 evidente: se nem todo animal compromete o sossego coletivo, tampouco todo h\u00f3spede o faz.<\/p>\n

Quarto, a restri\u00e7\u00e3o geral deveria ceder diante da comprova\u00e7\u00e3o efetiva de dano concreto, e n\u00e3o se apoiar em presun\u00e7\u00f5es abstratas.<\/p>\n

Quinto, existem mecanismos intermedi\u00e1rios capazes de conciliar interesses individuais e coletivos, como cadastro de h\u00f3spedes, limites de ocupa\u00e7\u00e3o, regras de rotatividade e responsabiliza\u00e7\u00e3o do anfitri\u00e3o por eventuais perturba\u00e7\u00f5es. A conven\u00e7\u00e3o possui instrumentos suficientes para disciplinar a atividade sem necessariamente bani-la.<\/p>\n

A palavra final ainda n\u00e3o foi dada. A pr\u00f3pria 2\u00aa Se\u00e7\u00e3o afetou a controv\u00e9rsia ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Ara\u00fajo, determinando a suspens\u00e3o nacional dos processos sobre a mat\u00e9ria. A tese vinculante ainda ser\u00e1 definida, assim como a eventual modula\u00e7\u00e3o de seus efeitos. E ser\u00e1 justamente a modula\u00e7\u00e3o o verdadeiro teste de proporcionalidade.<\/p>\n

No julgamento de 7 de maio n\u00e3o houve qualquer modula\u00e7\u00e3o. Sem ela, o custo da mudan\u00e7a recai integralmente sobre aqueles que confiaram no sil\u00eancio da conven\u00e7\u00e3o e estruturaram suas atividades com base na interpreta\u00e7\u00e3o at\u00e9 ent\u00e3o predominante. Em muitos casos, trata-se de pessoas que dependem da renda dos alugu\u00e9is via Airbnb para sua subsist\u00eancia.<\/p>\n

O art. 24 da Lei de Introdu\u00e7\u00e3o \u00e0s Normas do Direito Brasileiro (LINDB) existe precisamente para enfrentar situa\u00e7\u00f5es dessa natureza. Atos e contratos devem ser avaliados \u00e0 luz das orienta\u00e7\u00f5es vigentes quando foram praticados. Proteger a boa-f\u00e9 e as situa\u00e7\u00f5es consolidadas n\u00e3o \u00e9 um favor. \u00c9 uma exig\u00eancia de coer\u00eancia do pr\u00f3prio sistema jur\u00eddico.<\/p>\n

Por isso, o caminho intermedi\u00e1rio permanece aberto em tr\u00eas frentes: na formula\u00e7\u00e3o da tese do Tema 1.443, que poder\u00e1 distinguir a loca\u00e7\u00e3o por temporada genu\u00edna da hospedagem profissionalizada; na modula\u00e7\u00e3o dos efeitos, preservando situa\u00e7\u00f5es constitu\u00eddas de boa-f\u00e9; e, se necess\u00e1rio, na via constitucional, n\u00e3o contra o condom\u00ednio, mas em defesa da atividade econ\u00f4mica e contra excessos regulat\u00f3rios.<\/p>\n

A propriedade n\u00e3o foi suprimida. O propriet\u00e1rio continua podendo morar, vender, emprestar, realizar loca\u00e7\u00f5es tradicionais e at\u00e9 mesmo celebrar contratos de loca\u00e7\u00e3o por temporada tipo Airbnb, nos termos do art. 48 da Lei do Inquilinato. O que mudou foi a distribui\u00e7\u00e3o do \u00f4nus argumentativo dentro da coletividade condominial.<\/p>\n

Mas reorganizar esse \u00f4nus com base em uma presun\u00e7\u00e3o categ\u00f3rica, justamente em mat\u00e9ria que envolve direito fundamental, \u00e9 o tipo de solu\u00e7\u00e3o que o princ\u00edpio da proporcionalidade recomenda evitar.<\/p>\n

A alternativa intermedi\u00e1ria \u2013 distinguir em vez de presumir, regular em vez de proibir, modular em vez de retroagir \u2013 nunca foi a solu\u00e7\u00e3o mais simples. Era apenas a mais compat\u00edvel com a Constitui\u00e7\u00e3o. E, felizmente, ainda h\u00e1 tempo para adot\u00e1-la.<\/p>\n

Marcelo Kowalski Teske<\/strong>, advogado, \u00e9 s\u00f3cio da Bornhausen & Zimmer Advogados.<\/em><\/p>\n<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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